‘Uma questão de sobrevivência’

9 de julho de 2015 | Por admin

O Caderno de Imóveis da edição do último domingo, 28 de junho, do jornal “O Estado de S. Paulo”, publicou com destaque, em alto de página, um artigo em que o presidente da AELO e vice-presidente de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente do Secovi-SP, Caio Portugal, analisa o atual momento para os loteamentos no País. Aos domingos, o “Estadão” tem tiragem superior a 350 mil exemplares. O “AELO Online” reproduz aqui o texto de Caio, que tem o título de “Uma questão de sobrevivência”:

Os loteamentos continuam a ter boa receptividade dos consumidores, basicamente, por dois fatores: os lotes urbanizados não são financiados pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação) e acabam sendo comercializados diretamente pelos incorporadores de lotes. Esse diferencial, se é que podemos chamar assim, permite aos compradores uma menor influência da restrição de crédito e da elevação das taxas juros.

Mesmo em meio à crise macroeconômica do País e da queda da confiança por causa da inflação e do baixo crescimento, a demanda por lotes urbanizados permanece aquecida. Além disso, a melhoria na qualidade dos projetos tem atraído os olhares de consumidores atentos às boas oportunidades de mercado.

Por não depender de crédito imobiliário, o mercado de loteamentos, abertos ou com controle de acesso, difere-se do segmento de incorporação de unidades construídas. Esse descolamento entre ambos faz com que haja diferenças consideráveis em volume de lançamentos.

Outra peculiaridade do setor de loteamentos é o seu longo ciclo de produção. Pode-se chegar a 24 meses para aprovar um projeto – obtenção de licenças ambientais, aprovações municipais e registro de imóveis. Portanto, o segmento sofre menor influência da volatilidade dos dados macroeconômicos, sejam eles extremamente favoráveis ou negativos. Além disso, o lote urbanizado é visto como reserva de valor e atrai investidores, além daqueles que compram para construir a casa própria.

O lote urbanizado é um bom investimento por vários motivos. Os encargos desse ativo, por exemplo, não geram ônus muito elevados, pois normalmente resumem-se em IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e, eventualmente, em taxas associativas, quando for loteamento com controle de acesso. E na medida em que os lotes são edificados, a lei de oferta e procura faz com que os preços evoluam, em alguns casos, de maneira superior a outras aplicações financeiras. Contudo, ao aplicar em lote como ativo financeiro deve-se ter atenção à sua liquidez, pois, como qualquer outro tipo de imóvel, a venda não é imediata e depende do comportamento do mercado local, além do humor da economia interna do País.

De qualquer forma, é importante o consumidor conhecer bem o mercado, a idoneidade das empresas que estão desenvolvendo os empreendimentos, e se as cidades onde estão os lotes têm economia diversificada e bom crescimento.

Ressalto, porém, que esse panorama traçado até agora não significa que o setor não enfrente nenhum entrave. Os loteadores têm de cumprir marcos regulatórios complexos, suportar a interferência de órgãos municipais e estaduais e, quase sempre, assumir responsabilidades do poder público, como suprir a falta de investimentos das concessionárias de saneamento. Além de atender à obrigatoriedade de instalar toda a infraestrutura interna do lote para garantir o abastecimento de água potável e o tratamento de esgoto, o loteador tem de assumir a instalação de sistemas de adução e tratamento de água.

Outro grande obstáculo é a falta de linhas de financiamento de crédito imobiliário para produção e comercialização dos lotes. Por mais paradoxal que possa parecer, os recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) e do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) para financiar habitação não podem ser destinados à produção de terra urbanizada. O trabalhador não pode usar o dinheiro do Fundo para amortizar a dívida, ou parte dela, da compra de um lote. Quando consegue acessar os recursos da poupança, os bancos financiam parte do preço, normalmente 50%, com taxas de juros e encargos caros e que impedem o acesso da grande massa de compradores desse tipo de produto imobiliário.

Na prática, as empresas de loteamento financiam o consumidor com prazos superiores a oito anos (100 meses). Assim, o setor desvirtua seu papel fundamental de ofertar terra urbanizada. E a adoção desse comportamento pelos empresários é por absoluta necessidade de sobrevivência!

Flavio Amary analisa Rio Preto

O Secovi-SP divulgou, em 25 de junho, o Estudo do Mercado Imobiliário de São José do Rio Preto. Os dados foram elaborados pelo Departamento de Economia do Secovi-SP e pela Robert Zarif Assessoria Econômica, contemplando o período de junho de 2012 a maio de 2015 e foram apresentados em entrevista coletiva pelo vice-presidente do Interior do Secovi-SP e vice-presidente da AELO, Flavio Amary (foto), que em seguida participou do Encontro do Mercado Imobiliário da Região de Rio Preto.

Nesses 36 meses, a cidade registrou o lançamento de 8.212 unidades habitacionais, sendo 7.711 verticais e 501 horizontais. O montante resulta em 94% e 6% de participação no total lançado do período, respectivamente.

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Lançamentos – Do universo total (8.212), o segmento de 2 dormitórios econômicos teve o maior destaque, com 3.428 unidades, seguido pelo de 2 dormitórios, com 1.877; 3 dormitórios, com 1.240; 1 dormitório, com 928; 1 dormitório econômico, com 673; e 4 dormitórios, com 66. Em termos de participação, as unidades de 2 dormitórios econômicos respondem por 42% do total lançado nos últimos três anos.

Vendas – Dentro do período analisado, foram comercializadas 6.026 unidades. As casas e apartamentos de 2 dormitórios econômicos foram os mais vendidos, com 2.204 operações. Na sequência, vieram os imóveis de 2 dormitórios, com 1.418; 3 dormitórios, com 1.073; 1 dormitório, com 850; 1 dormitório econômico, com 459; e 4 dormitórios, com 22 comercializações.

Valores – Considerando a média de preço total no período de junho de 2012 a maio de 2015, os valores foram de: R$ 259.408,00 (1 dormitório), R$114.487,00 (1 dormitório econômico), R$ 303.882,00 (2 dormitórios), R$ 139.962,00 (2 dormitórios econômicos), R$ 583.051,00 (3 dormitórios) e R$ 1.197.290,00 (4 dormitórios).

Loteamentos – Apesar da crise econômica do País, o município de São José do Rio Preto continua bastante ativo no lançamento de novos projetos de loteamentos, como indicam as pesquisas do Graprohab em todo o Estado.

A boa notícia para quem pretende adquirir um imóvel em 2015 é que o mercado está ativo e com diversas oportunidades. “Mesmo com as mudanças no financiamento, investir em imóveis continua sendo uma excelente opção”, afirma Alessandro Nadruz, diretor da Regional Secovi em São José do Rio Preto.

Flavio Amary analisa: “Esse é um bom momento para quem deseja adquirir a casa própria. É mais raro encontrar alguém comprando imóvel para valorizar, como nos últimos anos. Porém, existem boas oportunidades de negócios para quem quer adquirir o imóvel ou comprar lote para construir casa e realizar o sonho da casa própria, saindo do aluguel.”

Fonte: Aelo Boletim Online Ano XV – N.º 555 – São Paulo, 2 de julho de 2015

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